icon_tool_info_solid_notransp icon_forbrugslaan icon_aegteskabicon_arbejdslivicon_arv_testamenteicon_bankicon_boernefamilieicon_flytningicon_forsikringicon_gaeldicon_huskoebicon_investeringspapiricon_opsparingicon_papirloest_forholdicon_pensionicon_skilsmisseicon_sparetipsicon_test_livssituationicon_tool_facebookicon_tool_facebookicon_tool_arrow_downicon_tool_arrow_lefticon_tool_arrow_righticon_tool_arrow_upicon_tool_closeicon_tool_facebookicon_tool_hamburgericon_tool_acc_expandedicon_tool_acc_expandedicon_tool_minusicon_tool_plusicon_tool_acc_expandedicon_tool_searchicon_tool_twittericon_tool_youtubeicon_unge_oekonomiicon_vaerktoej
Boligkøb og -lån

Ordforklaringer til at forstå boliglånet

Der er mange svære ord forbundet med at optage et boliglån. Her kan du få hjælp til at forstå boligfinansiering med vores ordbog.

Afdrag

Afdraget er den del af ydelsen, du betaler for boliglånet, der nedbringer restgælden på dit lån.

 

Afdragsfrihed (uden afdrag)

Nogle boliglån tilbydes med muligheden for at have afdragsfrihed i op til 10 år. I den afdragsfrie periode betaler du ikke afdrag på lånet, men du betaler kun renter og eventuelt bidrag for lånet. Du gør derfor ikke din restgæld mindre. Hvis du vælger et lån med afdragsfrihed, skal du betale afdragene over den resterende del af lånet løbetid, altså skal du betale et større beløb over kortere tid, end hvis du ikke havde valgt et lån med afdragsfrihed.

 

Andelsbolig

Hvis du køber en andelsbolig, bliver du medlem af en andelsboligforening eller andelsboligselskab. Du får et andelsboligbevis, som giver dig ret til at bo i andelsboligen. Du ejer ikke din andelsbolig på samme måde som en ejerbolig, men i stedet ejer du en andel af foreningen, som giver dig brugsret til andelsboligen. Du kan ikke få de samme lån til en andelsbolig som til ejerboliger.

 

Bidrag (bidragssats)

Bidraget eller bidragssatsen er et gebyr, som realkreditinstitutter opkræver for at administrere dit realkreditlån. Bidraget betales som en del af ydelsen på realkreditlånet.

Det fremgår af lånebetingelserne, at realkreditinstituttet har mulighed for at ændre bidragssatsen under bestemte forudsætninger. Realkreditinstituttet skal dog varsle eventuelle stigninger over for dig, før stigningen kan træde i kraft.

Bidragssatsen kan afhænge af, hvilken type lån du har, samt om du har et lån med eller uden afdragsfrihed.

 

Boliglån

Boliglån er en samlet betegnelse for alle de typer af lån der kan bruges til at finansiere en ejerbolig. Grundlæggende kan du vælge mellem to typer lån. Bankboliglån som finansieres af din bank, og realkreditlån som finansieres med realkreditobligationer gennem realkreditinstitutter.

 

Bruttoydelse

Bruttoydelsen er ydelsen på boliglånet, før skattefradraget. Den kan fx være opgjort hver måned eller hver termin.

 

CITA-renten

CITA er en rentesats, der offentliggøres dagligt af NASDAQ OMX og viser hvad en bank kræver i rente for at låne penge til en anden bank. CITA-renten benyttes ofte som reference-rente, fx for rentetilpasningslån med kort rente. Det betyder, at lånets rente fastsættes på baggrund af CITA-renten plus et eventuelt tillæg.

CITA er en forkortelse for Copenhagen Interbank Tomorrow/Next Average.

 

Friværdi

Friværdien er den andel af din boligs værdi, som du kan stå med i hånden, hvis du solgte din bolig. Hvis du fx har et hus, der er vurderet af banken eller realkreditinstituttet til at kunne blive solgt for 3 mio. kr. i dag, og du samtidig har en gæld i huset på 2 mio. kroner, kunne du stå med 1 mio. kr. i hånden, hvis du solgte nu. Det er din friværdi.

 

Hovedstol

Et låns hovedstol er hele det beløb, som du oprindelig har lånt. Når du har afdraget lånet fuldstændigt, er summen af alle afdragene lig med hovedstolen. Et boliglåns hovedstol består af flere forskellige dele: låneprovenuet, stiftelsesomkostninger for lånet og et eventuelt kurstab.

Låneprovenuet er den pose penge, som du får udbetalt fra boliglånet, og som du kan købe boligen for. Hvis du optager et boliglån, vil hovedstolen være større end låneprovenuet, da der i hovedstolen også er indregnet stiftelsesomkostninger for boliglånet og et evt. kurstab.

 

Indfrielse

At indfri sit boliglån betyder, at du tilbagebetaler boliglånet. Det sker enten ved, at lånet naturligt udløber, og dermed er tilbagebetalt, eller det kan ske ved, at du indfrier boliglånet før tid. Du skal måske sælge din bolig, eller du vil omlægge til at andet boliglån, og bliver derfor nødt til at indfri det boliglån du allerede har før tid. Hvis du indfrier dit boliglån før tid, kan du alt efter hvilken slags boliglån du har, komme til at betale en række forskellige udgifter.

 

Kontantlån

Kontantlån er et realkreditlån, som adskiller sig fra obligationslån på den måde, at et eventuelt kurstab, der opstår i forbindelse med etableringen af lånet, indregnes i renten, fremfor at forhøje lånets hovedstol. Hovedstolen er derfor lig med lånets kursværdi. Renten på kontantlånet fastsættes derfor først, når kontantlånet udbetales eller kurssikres.

Fordi det beløb du normalt ville tabe på kursen bliver omregnet til en renteudgift, kan du trække renteudgiften, og dermed kurstabet, fra i skat. Til gengæld er en kursgevinst ved opsigelse af kontantlånet også skattepligtig, hvis indfrielsen ikke sker samtidig med salget af din bolig.

 

Kontantpris

Kontantprisen er den pris, som boligen koster, hvis du havde pengene i hånden og kunne betale kontant. Kontantprisen er den rene pris, som ikke tager højde for omkostningerne ved at lånefinansiere købet.

 

Konvertering

At konvertere et realkreditlån betyder, at du omlægger dit eksisterende realkreditlån til enten en helt anden realkreditlånetype, fx fra et rentetilpasningslån til et fastforrentet lån, eller at du omlægger dit eksisterende realkreditlån til et nyt realkreditlån af samme type, men som har en anden løbetid eller rente. Konvertering kaldes også låneomlægning.

 

Kurs

Kursen på et realkreditlån er prisen på din realkreditobligation. Denne kurs kan svinge over tid. Hvis du skal optage et lån, er kursen den pris du modtager fra salget af obligationerne. Hvis du skal indfri realkreditlånet, er kursen den pris, du skal betale for at købe obligationerne tilbage.

Hvis kursen på realkreditobligationen er 100, modtager du 100 kr. pr. 100 kr du låner. Hvis kursen er 95, modtager du 95 kr. for hver 100 kr. du låner. Det vil sige at du taber 5 kr. hver gang du låner 100 kr. Hvis du derimod vil tilbagebetale realkreditlånet, skal du fx betale 105 kroner pr. 100 kr. du har lånt, hvis kursen er 105.

Hvis du skal optage et lån, er det derfor smartest for dig, hvis kursen er så tæt på 100 som muligt, fordi du vil komme til at skylde så få penge som muligt pr. lånte 100 kroner. Hvis du skal indfri eller omlægge et lån, er du interesseret i at betale så lav en kurs som muligt, da du således betaler under 100 kroner pr. 100 kroner, du har lånt.

 

Kursskæring (kurstillæg, kursfradrag)

Der er typisk forskel på den kurs dit realkreditinstitut opnår på markedet, når realkreditinstituttet sælger eller køber realkreditobligationer, og den kurs du som kunde får. Realkreditinstituttet tager nemlig et gebyr, der kaldes kursskæring for at handle med obligationerne.

Kursskæring fungerer ved, at den kurs realkreditinstituttet handler til på markedet tillægges eller fratrækkes en fast sats, der afhænger af din lånetype, fx 0,3 kurspoint. Hvis et realkreditinstitut, der opkræver en kursskæring på 0,3 kurspoint, fx sælger en obligation på markedet for at finansiere dit lån og opnår en kurs på 98, vil den kurs du får pr. obligation være 97,7 kroner.

Kursskæring kan også kaldes et kurstillæg eller et kursfradrag.

 

Kurssikring

Der går lidt tid fra, du modtager et tilbud på et realkreditlån, til du får pengene i hånden til at købe bolig for. I den mellemliggende periode kan kursen på realkreditlånet falde, så kursen ikke længere er den samme, som da du fik tilbuddet. Du kan med andre ord risikere, at du ikke får lige så mange penge udbetalt, som du regnede med.

Med en kurssikring betaler du et gebyr til realkreditinstituttet, for så til gengæld at sikre dig, at du får realkreditlånet til den kurs, der står i tilbuddet. Derved sikrer du dig, at du ved, hvor mange penge du får udbetalt for lånet.

 

Kurstab

Et kurstab er forskellen mellem hvad du skylder for et realkreditlån (hovedstolen), og den sum penge du får ud af lånet, før andre omkostninger er betalt. Denne forskel er bestemt af kursen på realkreditlånet.

Hvis du eksempelvis ønsker at låne 1.000.000 kr. og du kan få et realkreditlån til en kurs på 98, er kurstabet på 2 kurspoint. Det betyder, at du faktisk skal låne 1.020.000 for at have få udbetalt den million, du ville låne. Sagt på en anden måde, skal du låne 20.000 kr. mere, end du får udbetalt.

 

Nettoydelse (Nettoudgift)

Nettoydelse er den månedlige bruttoydelsen minus værdien af rentefradraget, som kan trækkes fra i skat. Nettoydelsen er altså, hvad du reelt betaler for et boliglån, efter skattefradraget. Nettoydelsen er altid lavere end bruttoydelsen. Den kan fx være opgjort hver måned eller hver termin.

 

Obligationslån

Et obligationslån er typisk et fastforrentet realkreditlån.

 

Ordinær rentetilpasning

En ordinær rentetilpasning er de tidspunkter, hvor prisen på variabelt forrentede lån bliver fastlagt for den kommende periode, fx hvert halve år. år for rentetilpasningslån med kort rente og hvert 5. år for F5-lån.
For nogle lån fastsættes renten i forbindelse med lånets refinansiering, hvor lånets oprindelige obligationer udløber og der udstedes nye obligationer til at finansiere dit realkreditlån.

 

Pantebrev

Et pantebrev er et lån, som du kan få, fordi du samtidig stiller en garanti i noget du ejer, fx din bolig. Långiveren bliver i denne situation panthaver i en del af din bolig. Det betyder, at hvis du ikke afdrager som aftalt på lånet, kan långiveren sætte din bolig på tvangsauktion for at få sine penge tilbage. Når du låner med et realkreditlån, giver du også realkreditinstituttet et realkreditpantebrev.

Der findes også flere andre typer pantebreve. Et ejerpantebrev kan du fx bruge, hvis du har en bolig med friværdi, og du ønsker at optage et lån til fx et nyt køkken. Så kan du bruge ejerpantebrevet til at stille sikkerhed over for banken. Ejerpantebrevet skal tinglyses i Tinglysningsretten.

 

Prioritetslån (bankboliglån)

Et prioritetslån kaldes også et bankboliglån. Det er et lån, du kan tage i banken for at finansiere dit boligkøb.  Prioritetslån kan være skruet sammen på mange forskellige måder, og kan derfor være forskelligt fra bank til bank. Ligesom realkreditlån, har prioritetslån pant i din bolig. Løbetiden på et prioritetslån aftales med banken.

 

Provenu (låneprovenu)

Låneprovenuet er den sum penge, som du modtager for dit boliglån og kan bruge til at købe bolig for. Hovedstolen, den samlede sum penge du skylder, vil være større end låneprovenuet, fordi der i hovedstolen også er indregnet stiftelsesomkostninger for boliglånet og et evt. kurstab.

 

Realkreditobligationer

Et realkreditlån er finansieret af realkreditobligationer, som så at sige ligger bag realkreditlånet. En obligation er et gældsbevis, der sælges til investorer af realkreditinstituttet, med pant i din bolig. Se også ”Realkreditlån”.

 

Refinansiering (rentetilpasning)

Ved refinansiering af variabelt forrentede realkreditlån, fastsættes en ny rente for lånet.  Alt efter typen af lån foregår refinansieringen fx hvert halve år, eller hvert 3. eller 5. år.

Et variabelt forrentede realkreditlån er finansieret med realkreditobligationer, der har en kortere løbetid end selve lånet. Fx er et F3-lån baseret på realkreditobligationer, der har en løbetid på 3 år, selvom realkreditlånet kan løbe i op til 30 år. Når realkreditobligationerne udløber, skal realkreditinstituttet sælge nye realkreditobligationer for fortsat at finansiere dit realkreditlån.

 

Renteloft

Et renteloft er en på forhånd fastsat øvre grænse for, hvor høj renten kan blive på lånet.

 

Rentetilpasningslån

Et rentetilpasningslån er et realkreditlån med en variabel rente. Det vil sige, at renten kan stige eller falde, hver gang lånet skal rentetilpasses. Alt efter typen af rentetilpasningslån skal lånet rentetilpasses fx hvert halve år, eller hvert 3. eller 5. år. Mellem hver rentetilpasning er renten fast.

 

Restgæld

Restgælden er det beløb du skylder på et boliglån.

 

Realkreditlån

Realkreditlån er en type boliglån, du kan låne, hvis du til gengæld giver udlåneren pant i din bolig (derfor kan du ikke gøre dette med andelsboliger, fordi du ikke direkte ejer boligen). Realkreditlån finansieres i praksis ved at realkreditinstituttet sælger realkreditobligationer på markedet. Realkreditlån afdrages typisk over en lang årrække med lige store terminsydelser, der både kan indeholde renter og afdrag for lånet, samt bidrag til realkreditinstituttet.

 

Termin

Termin kan betyde to ting. Terminen kan være den dato, hvor det er aftalt, at du skal betale ydelsen på boliglånet, dette er oftest en gang hvert kvartal. Termin bliver sommetider også brugt om selve det beløb, du betaler i ydelse for et boliglån.

 

Udbetaling

Udbetalingen er den del af prisen på boligen, som du har sparet op og derfor kan betale kontant. En del af udbetalingen skal du typisk betale, når du indgår en købsaftale med sælgeren.

 

Ydelse

Ydelsen er det du månedlige beløb, du samlet betaler for dit boliglån fx hver måned eller termin. Ydelsen består af renten på lånet plus et evt. afdrag på lånet samt evt. et bidrag til realkreditinstituttet, hvis du har realkreditlån. Bruttoydelsen er beløbet før skattefradrag, nettoydelsen er beløbet efter skattefradrag.

 

ÅOP

ÅOP står for Årlige Omkostninger i Procent og viser alle de omkostninger, der er forbundet med lånet i hele lånets løbetid, udtrykt i procent pr. år. ÅOP indeholder altså både lånets stiftelsesomkostninger, rente, bidrag og andre eventuelle omkostninger.

ÅOP kan bruges til at sammenligne det samlede omkostningsniveau for ensartede låneprodukter. Vær opmærksom på, at du ikke bør bruge ÅOP til at sammenligne omkostningerne ved forskellige typer af lån, fx fastforrentede og variabelt forrentede lån.